Ruimtelijke of ETFAL-Onderbouwing?.
Wil je bouwen of een locatie een andere functie geven, en past dat niet binnen het geldende omgevingsplan? Dit artikel legt uit welke stappen je moet ondernemen.
Wat is een ruimetelijke onderbouwing?
Wil je bouwen of een locatie een andere functie geven, en past dat niet binnen het geldende omgevingsplan? Dan heb je een onderbouwing nodig bij je vergunningaanvraag. Dit artikel legt uit wat dat document is, waar de gemeente op toetst, hoe het traject verloopt en wat het kost.
Waar de gemeente je plan aan toetst
Bij een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) geldt één centraal criterium: de evenwichtige toedeling van functies aan locaties, kortweg ETFAL. De wet bepaalt dat een vergunning alleen wordt verleend met het oog op die evenwichtige toedeling. ETFAL is de opvolger van wat onder de Wabo "een goede ruimtelijke ordening" heette, maar kijkt breder: naar de hele fysieke leefomgeving.
De gemeente weegt daarbij of de nieuwe functie op deze plek past. Dat gebeurt aan de hand van het beleid van Rijk, provincie en gemeente, en aan de hand van omgevingsaspecten zoals geluid, bodem, verkeer, ecologie en archeologie. Die onderdelen zijn geen doel op zich. Het zijn de bouwstenen waarmee je samen aantoont dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Wanneer heb je een ETFAL-Onderbouwing nodig?
Past je plan binnen de regels van het geldende omgevingsplan, dan volstaat een reguliere omgevingsvergunning. Een aparte onderbouwing is dan niet nodig. Wijkt je plan af, bijvoorbeeld door een functiewijziging, een groter bouwvolume of een andere invulling van de locatie, dan is een BOPA aan de orde. De ETFAL-onderbouwing is het document waarmee je die afwijking motiveert.
Twijfel je of jouw plan binnen het omgevingsplan past? Een vooroverleg met de gemeente geeft daar meestal snel duidelijkheid over, nog voordat er tijd in een onderbouwing gaat zitten.
Hoe het traject in de praktijk verloopt?
Een BOPA-traject volgt doorgaans een vaste opbouw:
• Vooroverleg met de gemeente. Je bespreekt het plan informeel. Dit voorkomt dat je een aanvraag indient die kansloos is. • Opstellen van de ETFAL-onderbouwing. Hierin komen de planbeschrijving, de beleidstoets en de omgevingsaspecten samen in één afweging. • Indienen van de aanvraag omgevingsvergunning. De onderbouwing gaat als bijlage mee. • Beoordeling door de gemeente. De gemeente toetst de aanvraag en kan aanvullende vragen of aanvullend onderzoek vragen. • Besluit. Meestal beslist het college van B&W. Alleen bij kaderstelling, een groot financieel belang, een investeringskrediet of grondexploitatie ligt de bevoegdheid bij de gemeenteraad.
De doorlooptijd van het hele traject hangt af van de complexiteit van het plan en van hoe volledig de aanvraag bij indiening is. Het opstellen van de onderbouwing zelf duurt bij ons 10 tot 15 werkdagen, afhankelijk van het pakket. Daarna volgt de beoordeling door de gemeente. Een goed voorbereid vooroverleg scheelt in de praktijk vaak aanzienlijke vertraging verderop in het traject.
Hoe zit een goede ETFAL-Onderbouwing eruit?
Een ETFAL-onderbouwing kent geen vaste diepgang. De omvang hangt af van het type ingreep en de zwaarte van het initiatief. Een functiewijziging van één pand vraagt minder dan een gebiedsontwikkeling met meerdere functies.
De opbouw is wel steeds vergelijkbaar:
• Beschrijving van het initiatief en de locatie. Wat verandert er, waar, en wat is de aanleiding. • Beleidskader. Toetsing aan het beleid van Rijk, provincie en gemeente. • Beoordelingsregels. De relevante omgevingsaspecten, van geluid en bodem tot ecologie, archeologie, parkeren en water. Per aspect stel je eerst vast of het speelt, en pas daarna wat de uitkomst is. • Economische uitvoerbaarheid. Is het plan financieel haalbaar. • Conclusie. De afweging waarom sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
Een veelgemaakte fout is een onderbouwing die te algemeen blijft. Een gemeente beoordeelt dit specifieke plan op deze specifieke locatie. Teksten die overal zouden kunnen staan, leiden tot aanvullende vragen en vertraging.
Wat kost een ETFAL-Onderbouwing?
De kosten hangen af van de omvang van het plan en de zwaarte van het initiatief. Een functiewijziging van een bestaand gebouw zonder bouwactiviteiten vraagt minder dan een plan met bouwactiviteiten of meerdere onderzoeksthema's.
Wij werken met vaste prijzen vanaf 2.000 euro, zodat je vooraf weet waar je aan toe bent. Het volledige overzicht van de pakketten staat op onze ETFAL-pagina.
Losse onderzoeken vallen hierbuiten. Een bodemonderzoek, akoestisch onderzoek of quickscan flora en fauna wordt uitgevoerd door een specialist en apart in rekening gebracht. Niet elk plan heeft ze allemaal nodig. Per omgevingsaspect stellen we eerst vast of het speelt, en pas daarna of aanvullend onderzoek nodig is.
Hoe wij helpen
Wij stellen ETFAL-onderbouwingen op voor bouwplannen, funcitewijzingingen of andere plannen waarbij wordt afgeweken van het omgevingsplan. Je bepaalt zelf hoe ver je ons betrekt. Dat kan alleen het opstellen van de onderbouwing zijn, maar ook het vooroverleg met de gemeente, het aansturen van de benodigde onderzoeken of begeleiding tot en met de vergunningverlening.
Wij hebben hiervoor onze eigen, AI-ondersteunde ETFAL-tool gebouwd, die locatie, beleid en jurisprudentie analyseert. Onze adviseur ruimtelijke ordening zet daarmee de onderbouwing op en controleert deze grondig. Je krijgt dus geen computeruitdraai, maar vakwerk.
Wil je weten wat er voor jouw plan nodig is? Neem contact op om je initiatief te bespreken.
Meer uit het veld.
Bekijk de andere artikelen of bel ons als dit stuk vragen oproept.